완판의 안쪽을 읽다 — 호반써밋 풍무Ⅲ 청약 성적과
풍무역세권 후속 참여 판단
풍무역세권 후속 참여는 "조건부 참여" — 수요의 깊이가 1/4로 줄었으므로,
84 이하 주력·평당 3,000만원 이내·2026년 내 공급이 조건임.
- 완판은 유지되나 깊이 급감 — 84 경쟁률 19.6:1 → 4.61:1, 가점컷 59 → 37점 (수자인 2차는 1순위 미달)
- 가격은 아직 시장 안쪽 — 분양 평당 2,966만원 < 생활권 전매 2,985~3,402만원, 미분양 -53% 소화·지수 상승 전환
- 리스크 — 입주장 6,471세대(28~30년)·전세가율 45%·검단 유출(3개월 1,352명)·기준금리 인상 전환(26.07)
대상 사업
| 위치·규모 | 풍무역세권 B4블록(사우동 458) · 지하2~지상29층 8개동 660세대 · 입주 2029.05 · 시공 호반산업 |
| 택지·규제 | 공공택지 · 분양가상한제 · 비규제지역 · 전매제한 3년 · 재당첨 10년 · 거주의무 없음 |
| 가격·결과 | 59A 5.97억(평당 3,292) · 84A 7.63억(평당 2,966) — 전 타입 1순위 해당지역 마감, 평균 9.18:1(보도) |
청약 흐름 (84 대표타입 · 1순위 해당지역)
| 더마크 25.10 | 호반B5 25.10 | 수자인1차 25.11 | 수자인2차 26.04 | 호반Ⅱ 26.05 | 호반Ⅲ 26.07 |
|---|---|---|---|---|---|
| 19.60:1 · 59점 | 14.01:1 · 48점 | 3.31:1 · 35점 | 미달(△127) | 5.56:1 · 40점 | 4.61:1 · 37점 |
| 2,773 | 2,758 | 2,748 | 2,767 | 2,903 | 2,966 |
가격 3면 검증 (84A) · 제언
| ① 재고 | 풍무동 84군 중위 대비 +21% — 신축 대장 최고 실거래(7.8억)의 안쪽 |
| ② 전세가율 | 분양가 대비 44~46% — 입주장 갭 부담이 핵심 리스크 |
| ③ 전매 | 생활권 분양권 전매 대비 2~7% 낮음 — 선행 웃돈이 분양가 정당화 |
| 제언 | 가격 상한 평당 2,900~3,050 · 59/84A 압축(중대형 배제) · 2026년 내 공고 · 해당지역 실수요 타깃 |
| 트리거 | 미분양 3개월 증가 / 지수 100 복귀 / 전매 3,000 붕괴 / 인근 1순위 미달 연쇄 / 추가 금리 인상 — 발생 시 하한 재검토 |
상세 근거·차트·출처는 아래 본편 1~6장 및 부록 참조. 본 요약은 본편과 동일 데이터의 압축본임.
1. 시장환경
미분양은 2025-09 1,873호 피크 후 9개월 연속 감소해 879호(26-06). 주간 매매지수는 26-07-06 저점 이후 5주 연속 상승(+0.16%), 전세지수는 더 가파르다(+0.35%). 김포 5호선 연장 예비타당성 통과(26-03)가 수요 회복의 트리거로 언론에 보고됨. 다만 "김포는 분양 물량이 많이 쌓여 수요 피로감 해소가 어렵다"(월용청약연구소, 26-08-12 아시아타임즈)는 경고가 병존함.
기준금리는 24-10부터 4연속 인하(3.50→2.50%)로 유동성 순풍을 제공했으나, 2026-07-16 2.75%로 인상 전환 — 인하 사이클이 끝났음. 호반Ⅲ 1순위 접수(07-21)는 인상 발표 5일 뒤였는데도 마감됐다는 점은 실수요의 견고함을 시사하지만, 후속 블록은 대출 부담이 늘어나는 국면에서 분양해야 함.
"풍무역세권" 검색은 분양 러시(25-10~11, 더마크·B5·수자인 1차)에 기간 내 최고치를 기록한 뒤 조정됐다가, 호반Ⅱ·Ⅲ가 이어진 26-05부터 재상승해 기저 대비 2~3배 수준을 유지 중 — 분양이 만든 생활권 인지도가 누적되고 있음. 반면 "김포 아파트" 검색은 24-09 대비 낮은 레벨 — 광역 수요보다 생활권 수요가 살아 있는 그림.
인구 이동 (김포시, 2026.04~06, 관내이동 제외) — 행정안전부 주민등록 인구이동 기준.
| 월 | 전입(명) | 전출(명) | 순이동 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 2,698 | 2,874 | -176 |
| 2026.05 | 2,490 | 2,729 | -239 |
| 2026.06 | 2,629 | 2,692 | -63 |
| 합계 | 7,817 | 8,295 | -478 |
| 순위 | 어디서 오나 (유입) | 명 | 어디로 가나 (유출) | 명 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 서울 강서구 | 833 | 인천 서구 | 1,352 |
| 2 | 인천 서구 | 608 | 경기도 고양시 | 604 |
| 3 | 경기도 고양시 | 498 | 서울 강서구 | 457 |
| 4 | 경기도 부천시 | 274 | 경기도 파주시 | 310 |
| 5 | 서울 양천구 | 265 | 경기도 부천시 | 213 |
3개월 순유출 -478명 — 총량은 소폭 유출이나 방향이 중요함. 유입 1위는 서울 강서구(833명)로 마곡·서울 서남부 수요가 원천이고, 유출 1위는 인천 서구 1,352명 — 검단신도시가 김포 수요의 최대 이탈처임이 수치로 확인됨. 리스크 2(검단 경쟁 공급)의 독립 증거.
2. 사업 개요·공급현황
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사업지 위치 | 김포 풍무역세권 B4블록 (김포시 사우동 458번지 일원 — 풍무 생활권) |
| 단지 규모 | 아파트 지하 2층 ~ 지상 29층, 8개동, 총 660세대 (전용 59·84㎡) 및 부대복리시설 |
| 택지·규제 | 공공택지 · 분양가상한제 적용 · 비규제지역 — 전매제한 3년(당첨자 발표일부터) · 재당첨 제한 10년 · 거주의무 없음 |
| 일정 | 공고 26-07-09 · 특별공급 07-20 · 1순위 07-21 · 발표 07-28 · 계약 08-10~12 · 입주예정 2029-05 |
| 시공 | 호반산업 (풍무역세권 내 호반 3개 블록 합계 2,577세대 브랜드타운) |
| 결과 | 평균 9.18:1(언론 보도), 84 대표타입 1순위 해당지역 4.61:1 마감 |
공급현황 — 입주자모집공고 공급대상표 기준 (대지면적·용적률은 공고문 미기재 항목)
| 주택형 | 전용(㎡) | 공급면적(㎡) | 대지지분(㎡) | 총 세대 | 일반공급 | 최고분양가(만) | 평당(전용) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 59A | 59.9848 | 82.14 | 39.13 | 130 | 40 | 59,740 | 3,292 |
| 59B | 59.9813 | 81.37 | 39.13 | 108 | 36 | 58,610 | 3,230 |
| 84A | 84.9897 | 114.10 | 55.45 | 178 | 57 | 76,250 | 2,966 |
| 84B | 84.9810 | 114.22 | 55.44 | 103 | 33 | 75,220 | 2,926 |
| 84C | 84.9874 | 114.47 | 55.45 | 65 | 21 | 74,350 | 2,892 |
| 84D | 84.9795 | 114.40 | 55.44 | 76 | 25 | 73,590 | 2,863 |
| 계 | — | 660 | 212 | 특별공급 448 (신혼 103·생애최초 115·다자녀 70·기관 70·노부모 19·신생아 70·철거 1) | |||
출처: 입주자모집공고문 (김포시청 주택과-26406호, 2026-07-08 승인) / 분양가는 발코니 확장비 별도
3. 입지여건 (좌표 실측)
| 항목 | 실측 내용 (사업지 좌표 기준 직선거리·도보) | 등급 밴드 |
|---|---|---|
| 교통 | 김포골드라인 풍무역 496m·도보 6분 — 역세권 '우수'(≤500m) 실측 확정 (보조역 사우역 1.4km). 김포 5호선 연장 예타 통과(26-03)로 중장기 추가 개선 | 우수 |
| 생활(쇼핑) | 트레이더스 김포점 537~574m·노브랜드 596m·홈플러스 풍무점 1.2km + SSM(GS더프레시 등) 3곳 — 창고형 대형마트 도보권 | 우수 (쇼세권 1km 내) |
| 교육 | 신풍초 857m(도보 11분)·풍무중 910m·사우고 1,109m·향산초·양도중 — 초품아 미해당(≤500m 초과). 향산중 신축 이전 예정(2027.03) 등 학군 확충 진행 | 보통 → 개선 |
| 의료 | 연세하나병원 536m(정형외과 전문)·히즈메디병원 561m + 의원 밀집(소아과·안과·이비인후과 등 500~600m대) — 종합병원(뉴고려)은 차량권 | 양호 |
| 공원 | 선수공원 662m·향산 전통공원 864m·사우마을숲 1,080m | 양호 (숲세권 ~700m) |
| 행정 | 김포시청 행정타운(사우동) 생활권 — 관공서·금융 밀집, 풍무도서관 1,119m | 양호 |
| 주거환경 | 호반Ⅱ 394m 등 지구 내 6개 단지 6,471세대 조성 중 — 입주 완료 시 신도시급, 조성기(~2030) 공사 환경 감수 | 보통 → 개선 |
주변 시설은 구글맵·카카오맵 이중 조사 — 핵심 14곳 좌표 상호 일치(오차 50m 미만), 카카오 추가 발견분 반영. 거리는 직선거리(도보 80m/분 환산), 학교 배정은 학구도 별도 확인 필요.
4. 청약 성적 해부 — 선행 5개 블록과의 비교
| 블록 | 공고 | 대표타입 | 최고분양가(만) | 평당(전용) | 1순위 해당 경쟁률 | 가점컷 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 풍무역 푸르지오 더 마크 | 2025-10 | 084.6290A | 71,000.0 | 2,773 | 19.60 | 59점 |
| B5블록 호반써밋 | 2025-10 | 084.9371A | 70,860.0 | 2,758 | 14.01 | 48점 |
| 수자인 그라센트 1차 | 2025-11 | 084.9939 | 70,650.0 | 2,748 | 3.31 | 35점 |
| 수자인 그라센트 2차 | 2026-04 | 084.9939 | 71,150.0 | 2,767 | 미달 (△127) | - |
| 호반써밋 풍무Ⅱ | 2026-05 | 084.9967A | 74,630.0 | 2,903 | 5.56 | 40점 |
| 호반써밋 풍무Ⅲ | 2026-07 | 084.9897A | 76,250.0 | 2,966 | 4.61 | 37점 |
판독 기준: 경쟁률 "(△n)"은 미달을 뜻함. 수자인 2차 84는 1순위 해당지역 미달(△127) 후 기타지역 2.43:1로 마감 — 가점 당첨자도 기타지역에서만 발생. 대형은 더 뚜렷함: B5 112타입 1.58:1(2순위 동원), 수자인 2차 105타입은 2순위까지 미달. 호반Ⅱ부터 가격 인상에도 해당지역 1순위 마감으로 복귀했으나 가점컷 30점대는 "통장 아껴둔 실수요"가 아니라 "낮은 가점도 당첨되는 시장"을 뜻함.
5. 가격 3면 검증
재고 비교단지 (풍무·사우 생활권 84 기준, 최근 3~4개월 실거래)
| 단지명 | 입주 | 총세대 | 거래(84군) | 최고 실거래(만) | 평당 중위 | 평당 최고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 풍무센트럴푸르지오 | 2018.06 | 2,467 | 31건 | 78,000 | 2,781 | 3,034 |
| 풍무푸르지오센트레빌 | 2016.06 | 2,712 | 22건 | 72,000 | 2,626 | 2,800 |
| 김포 사우 아이파크 | 2018.04 | 1,300 | 7건 | 62,000 | 2,414 | 2,414 |
| 김포한화유로메트로1단지 | 2014.05 | 965 | 15건 | 52,300 | 1,848 | 2,034 |
신축 대장(센트럴푸르지오)의 84 최고 실거래 7.8억(평당 최고 3,034)이 풍무Ⅲ 84A 분양가 7.63억(평당 2,966)을 상회 — 분양가는 생활권 신축 재고 최고가의 안쪽임이 단지 단위에서도 확인됨. 다만 중위 기준으로는 재고(2,626~2,781)보다 7~13% 높아, 입주 시점까지 신축 프리미엄이 유지되는 것이 전제.
① 분양가 vs 주변 실거래 — 김포시 최근 3~4개월 실거래(1,247건, 해제 제외), 전용 ±10㎡ 평균.
| 주택형 | 공급 | 최고분양가(만) | 분양 평당 | 주변 평당 | 차이 |
|---|---|---|---|---|---|
| 059.9848A | 40 | 59,740.0 | 3,292 | 2,108(321건) | +56.2% |
| 059.9813B | 36 | 58,610.0 | 3,230 | 2,108(321건) | +53.3% |
| 084.9897A | 57 | 76,250.0 | 2,966 | 1,887(631건) | +57.2% |
| 084.9810B | 33 | 75,220.0 | 2,926 | 1,887(631건) | +55.1% |
| 084.9874C | 21 | 74,350.0 | 2,892 | 1,887(631건) | +53.3% |
| 084.9795D | 25 | 73,590.0 | 2,863 | 1,887(631건) | +51.7% |
② 분양가 대비 전세가율 · ③ 전매 프리미엄 — 전세는 순수 전세만(월세 제외), 전매는 김포시 분양권·입주권 실거래 55건.
| 주택형 | 최고분양가(만) | 분양가 대비 전세가율 | 주변 전매 평당 | 전매 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 059.9848A | 59,740.0 | 45.5% | 2,940(30건) | -12.0% |
| 059.9813B | 58,610.0 | 46.4% | 2,940(30건) | -9.9% |
| 084.9897A | 76,250.0 | 44.4% | 2,694(20건) | -10.1% |
| 084.9810B | 75,220.0 | 45.0% | 2,694(20건) | -8.6% |
| 084.9874C | 74,350.0 | 45.6% | 2,694(20건) | -7.3% |
| 084.9795D | 73,590.0 | 46.0% | 2,694(20건) | -6.3% |
해석에 주의 — ①의 +52~57%는 비교 모수가 김포시 전체(한강신도시 구축 포함)라 과대함. 비교셋을 좁힐수록 그림이 달라짐: 풍무동 재고 84군 중위 2,451만원 대비 +21%, 풍무 생활권 선행 분양권 전매 11건(84 기준 3,037~3,179, 전체 밴드 2,985~3,402) 대비로는 풍무Ⅲ 84A(2,966)가 2~7% 낮음. 즉 선행 수분양자들의 웃돈이 풍무Ⅲ 분양가를 아직 정당화하고 있음. 반면 전세가율 44~46%는 입주 시점 갭 부담이 크다는 뜻으로, 2028~30년 입주장에서 전세 소화가 가격 방어의 관건.
6. 포지셔닝과 제언
| 제언 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 가격 | 84 기준 평당(전용) 2,900~3,050만원 상한 — 전매 밴드 하단에서 안전마진 확보 | 풍무Ⅲ 2,966에서 경쟁률 4.6:1 — 3,100 이상은 수자인 2차형 미달 리스크 |
| 상품 | 59·84A 중심, 84 3개 타입 이하로 압축. 중대형(105·112·182) 배제 | B5 112 1.58:1·수자인 105 2순위 미달·호반Ⅱ 182 잔여 소화 |
| 타이밍 | 2026년 내 공고 — 입주장(2028~30) 개시 전 마지막 창 | 28년부터 6,471세대 입주 개시, 전세가율 45%의 갭 부담이 분양 수요를 잠식 |
| 수요 전략 | 해당지역(김포) 실수요 타깃 — 기타지역 의존 설계 금지 | 전 블록에서 가점 당첨 사실상 해당지역만 발생, 기타지역은 잔여 소진 역할 |
부록 · 출처와 한계
| 데이터 | 출처 | 기준 |
|---|---|---|
| 분양가·경쟁률·당첨가점 | 청약홈 | 2026-08-13 조회 |
| 실거래 매매·전세·분양권 전매 | 국토교통부 실거래가 | 2026-05~08 신고분 |
| 미분양·주간 매매/전세지수 | 한국부동산원 | 미분양 26-06 · 지수 26-08-10 |
| 풍무동 재고 시세 | 국토교통부 실거래가 (확정월 2026-06) | 2026-07-27 수집 |
| 단지 스펙 | K-apt 공동주택관리정보시스템 | 2026-07-27 |
| 사업 개요·공급현황·규제 | 입주자모집공고문 (청약홈 게시본) | 2026-07-08 승인분 |
| 시장 뉴스·단지 규모 | 네이버 뉴스 (언론 보도) | 2026-03~08 |
| 입지 시설·거리 | 지도 서비스 조회 좌표 실측 (직선거리) | 2026-08-13 조회 |
| 검색 트렌드 | 네이버 데이터랩 | 2024-09~2026-08 |
| 기준금리 | 한국은행 | 2024-08~2026-08 (일별) |
| 인구 이동 | 행정안전부 주민등록 인구이동 | 2026-04~06 |
한계: ① "평균 9.18:1"은 언론 보도값으로 산식 미확인 ② 최근 1~2개월 실거래는 신고 미완분이 있을 수 있음 ③ 분양 일정·입주예정은 공고 시점 계획으로 변동 가능. 본 보고서는 가격 감정·투자 권유가 아님.